La respuesta corta: la fachada es un elemento común del edificio, así que su reparación la paga la comunidad de propietarios, repartida entre todos según la cuota de participación de cada vivienda o local. Y no es algo que la junta pueda aplazar a su gusto: las obras necesarias para conservar la fachada en buen estado son obligatorias y no necesitan un acuerdo previo para ponerse en marcha.
Hasta ahí, fácil. Las discusiones empiezan con los detalles: ¿y el balcón del tercero?, ¿paga el local del bajo?, ¿y si el piso está alquilado?, ¿qué pasa con el vecino que no paga? En esta guía repasamos cada caso con lo que dice la ley y con lo que vemos en las juntas de vecinos antes de una obra.
La fachada es de todos (y conservarla, obligatorio)
El artículo 396 del Código Civil enumera los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, y entre ellos están las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluida su imagen o configuración. Es decir: no solo el muro, también lo que da a la calle y forma parte del aspecto del edificio.
La Ley de Propiedad Horizontal añade la otra mitad: según su artículo 10, son obligatorias las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble, y no requieren acuerdo previo de la junta. Si una cornisa se suelta o el revestimiento se cae a trozos, la comunidad tiene que actuar, y el presidente o el administrador pueden encargar lo urgente. Lo mismo ocurre cuando lo exige el Concello tras una inspección técnica desfavorable.
Cómo se reparte el coste entre los vecinos
La regla general es la cuota de participación que figura en la escritura de cada vivienda o local, salvo que los estatutos digan otra cosa. El orden práctico suele ser este:
- Fondo de reserva. Toda comunidad debe tenerlo (no puede ser inferior al 10 % de su último presupuesto ordinario) y está pensado precisamente para obras de conservación.
- Derrama. Lo que no cubre el fondo se reparte en una derrama aprobada en junta, normalmente en uno o varios pagos.
- Ayudas y bonificaciones. Si la obra mejora la eficiencia energética, parte del coste puede venir de subvenciones públicas, cuando haya convocatorias abiertas.
Un ejemplo con números redondos para una obra de 24.000 € en un edificio con 4.000 € en el fondo de reserva:
| Propietario | Cuota de participación | Derrama (sobre 20.000 €) |
|---|---|---|
| Piso pequeño | 6 % | 1.200 € |
| Piso grande | 8 % | 1.600 € |
| Local comercial | 12 % | 2.400 € |
Los casos que más discusiones generan
- Balcones y terrazas. El frente, los cantos y el voladizo forman parte de la fachada, así que su reparación suele ser común. Pero si el daño lo ha causado un uso privativo —una jardinera que filtra, una reforma mal hecha— lo paga el propietario de ese piso.
- Locales comerciales. Solo están exentos si el título constitutivo o los estatutos lo dicen de forma expresa. Las exenciones habituales se refieren al portal o al ascensor; la fachada casi nunca está incluida.
- Pisos alquilados. La derrama la paga el propietario. Las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones son cosa del arrendador, no del inquilino.
- Daños provocados por un vecino. Si una obra particular abrió una grieta o una instalación privada empapó el muro, la reparación corresponde a quien lo causó, o a su seguro.
¿Y si un vecino no paga su parte?
La obra no tiene que pararse por eso. La comunidad puede reclamar la deuda por la vía rápida del proceso monitorio, con el certificado de deuda aprobado en junta. Además, el propietario que no está al corriente no puede votar en la junta, aunque sí asistir.
Y si vende el piso, la deuda no desaparece: la vivienda responde de lo que se deba a la comunidad del año en curso y de los tres años naturales anteriores, así que el comprador hereda ese problema si no lo revisa antes de firmar.
Cuanto antes se repara una cornisa o un revestimiento suelto, menor es la derrama: una intervención localizada cuesta una fracción de una rehabilitación completa hecha años después.
Cómo reducir la factura sin rebajar la calidad
- Actuar pronto. Una grieta sellada hoy es un sellado; dentro de tres inviernos, es saneado de revestimiento y armaduras.
- Agrupar trabajos. Si hay que acceder a la fachada, aprovecha para revisar canalones, juntas y cornisas en la misma intervención.
- Pedir IVA reducido. En obras de renovación y reparación de viviendas puede aplicarse el 10 % si se cumplen los requisitos; pide que el presupuesto lo indique.
- Valorar el acceso por cuerda. Sin andamio no hay alquiler, montaje ni tasa de ocupación de la acera. Como empresa de rehabilitación de fachadas en Ourense, es el primer ahorro que planteamos cuando la obra lo permite.
- Comparar partidas, no totales. Un presupuesto barato que no incluye el saneado del soporte acaba siendo el más caro.
Un caso real: la cornisa que nadie había revisado
En la rehabilitación de fachada y cornisas en Allariz, la comunidad tuvo que actuar de urgencia tras caer un fragmento de cornisa a la acera. Primero se aseguró la calle en un día y después se aprobó la obra completa en junta. El local del bajo pagó su parte como uno más, porque los estatutos no lo eximían, y el informe final con fotos sirvió para justificar el gasto ante todos los propietarios.
Una fachada no se arregla cuando hay dinero: se arregla cuando hace falta. La diferencia está en si la comunidad lo planifica o le pilla por sorpresa.
Antes de la junta: qué llevar preparado
- Un informe del estado de la fachada, con fotos de cerca de los daños.
- Dos o tres presupuestos comparables, con las mismas partidas.
- Una propuesta de reparto por cuotas y el calendario de pagos.
- Las ayudas disponibles y los plazos para pedirlas antes de empezar.
Llevar esto preparado acorta la junta y evita la frase que más obras retrasa: «lo vemos en la próxima». Esta guía es orientativa; ante un caso concreto, el administrador de fincas o un abogado especializado te dirán cómo encaja en los estatutos de tu edificio.
15 años en trabajos verticales. Escribe las guías del blog con lo aprendido en más de 480 intervenciones en Ourense, Galicia y el noroeste. Ver su perfil y todas sus guías
