La buena noticia: la mayoría de reparaciones de fachada —pintar, sanear grietas, arreglar cornisas o revestimientos— no necesitan una licencia de obra al uso. En Galicia, la Lei 2/2016 do solo establece que las obras que no requieren licencia se tramitan mediante comunicación previa al Concello: presentas la documentación y puedes empezar sin esperar a una resolución.
Las cosas se complican en tres casos: cuando la obra afecta a la estructura o cambia la composición de la fachada, cuando el edificio está protegido o en un casco histórico, y cuando hay que ocupar la acera con un andamio o un contenedor. Vamos por partes. Los requisitos concretos cambian con las ordenanzas, así que confirma siempre tu caso con el departamento de Urbanismo del Concello.
Comunicación previa o licencia: la diferencia que importa
La comunicación previa es un aviso documentado: el Concello no te da permiso antes, sino que comprueba después que lo que haces coincide con lo que declaraste. La licencia, en cambio, exige proyecto técnico y una resolución expresa antes de empezar. Como orientación:
| Tipo de obra en fachada | Trámite habitual |
|---|---|
| Pintar manteniendo el color y la composición | Comunicación previa |
| Reparar grietas, revestimientos y cornisas | Comunicación previa |
| Limpiar o hidrofugar la fachada | Comunicación previa |
| Cambiar huecos, voladizos o la composición | Licencia con proyecto |
| Intervenir en elementos estructurales | Licencia con proyecto y dirección técnica |
| Edificio catalogado o en conjunto histórico | Licencia y autorización de Patrimonio |
Qué documentación suele pedir el Concello
- El impreso de comunicación previa, firmado por el promotor: en una comunidad, el presidente.
- Una descripción de las obras y el presupuesto, con mediciones.
- Fotografías del estado actual de la fachada y un plano de situación.
- El acta de la junta que aprueba la obra, si la promueve la comunidad.
- La gestión prevista de los residuos de obra.
- El justificante de pago de las tasas y del impuesto de obras.
- Si se monta andamio, la documentación técnica de montaje que exija la ordenanza.
La empresa que va a ejecutar la obra puede preparar casi todo este paquete; conviene pedirlo en el presupuesto para no ir con prisas la semana antes de empezar.
La ocupación de la vía pública, el trámite que más se alarga
Si la obra necesita andamio, contenedor, plataforma elevadora o cortar la acera, hace falta una autorización municipal específica y pagar la tasa por ocupación de la vía pública, que se calcula según los metros ocupados y los días. En calles estrechas o con tráfico puede requerir además coordinación con la Policía Local.
Es una de las razones por las que muchas comunidades buscan trabajos verticales sin andamio en la provincia de Ourense: al trabajar por cuerda no hay estructura en la acera, y lo único que se hace es acotar puntualmente la zona bajo el tramo de trabajo de cada día.
Sin andamio, la tasa de ocupación se reduce a lo mínimo o desaparece, y el plazo de la obra deja de depender de cuándo llega y cuándo se desmonta la estructura.
Cascos históricos: Ourense, Allariz y Ribadavia
En el casco histórico de Ourense las obras de fachada se rigen por su plan especial de protección, que condiciona materiales, colores y carpinterías. En villas declaradas conjunto histórico, como Allariz o Ribadavia, la intervención necesita además la autorización de Patrimonio de la Xunta. En la práctica, esto supone:
- Plazos más largos, porque hay un informe adicional.
- Materiales compatibles: morteros de cal, piedra del país, colores de la carta permitida.
- Prohibido improvisar: un cambio de material sin autorización puede obligar a deshacer la obra.
La parte positiva es que estos cascos piden justo lo que mejor conserva un edificio de piedra: materiales compatibles y reparaciones respetuosas. Planificar la obra con esa exigencia desde el principio evita requerimientos, retrasos y, sobre todo, tener que repetir trabajo.
Tasas e impuestos: cuánto se paga
Además de la ocupación de vía pública, hay dos conceptos habituales. El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) se calcula sobre el presupuesto de ejecución material, con un tipo que fija cada concello y que por ley no puede superar el 4 %. Y la tasa urbanística por tramitar la comunicación o la licencia. Con un tipo del 4 %, una obra de 20.000 € pagaría 800 € de ICIO.
Un caso: pintar una fachada sin cortar la acera
En la pintura de una fachada de seis plantas en O Carballiño, la comunidad tramitó la obra como comunicación previa y, al trabajar por cuerda, no hubo andamio ni ocupación prolongada de la acera: solo el acotado del paño de cada jornada. Los vecinos tampoco perdieron luz durante las once jornadas de obra.
Quién lo tramita y cuánto tarda
En una comunidad de propietarios, el promotor de la obra es la propia comunidad, así que firma el presidente con el acuerdo de la junta. En la práctica, la empresa que va a ejecutar el trabajo o el administrador de fincas suelen preparar la documentación y presentarla en nombre de la comunidad.
Los plazos dependen del trámite. Una comunicación previa bien preparada se resuelve en días: lo que lleva tiempo es reunir el acta, el presupuesto y las fotos. Una licencia con proyecto puede alargarse semanas o meses, y el informe de Patrimonio en cascos históricos añade su propio calendario. La autorización para ocupar la vía pública va aparte y conviene pedirla con margen.
Un consejo práctico: no fijes fecha de inicio ni encargues material hasta tener el justificante de registro de la comunicación o la licencia concedida. Empezar antes puede acabar en una paralización de la obra y en una sanción que nadie había presupuestado.
Checklist antes de empezar
- ¿El edificio está catalogado o en un casco histórico?
- ¿La obra toca estructura o cambia la composición de la fachada?
- ¿Habrá andamio, contenedor o corte de acera?
- ¿Está firmada el acta de la junta y quién presenta el trámite?
- ¿El presupuesto incluye tasas, ICIO y gestión de residuos?
Con estas cinco respuestas claras, el trámite deja de ser el cuello de botella de la obra.
15 años en trabajos verticales. Escribe las guías del blog con lo aprendido en más de 480 intervenciones en Ourense, Galicia y el noroeste. Ver su perfil y todas sus guías
